1. 의의

 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우로서 그 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우 무상사용을 개시한 날에 당해 이익에 상당하는 가액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 한다(상증법 37). 이 경우 부동산의 무상사용기간은 5년으로 한다(상증령 27 ⑤, 상증칙 10).
 부동산의 무상사용에 따른 이익은 대주(貸主)가 차주(借主)에게 부동산을 무상으로 사용∙수익하게 함으로써 차주(借主)는 임대료 등을 지급하지 않게 됨으로써 일반적인 임대차 계약시의 임대료 지급의무를 면제받게 된다. 이로 인해 차주(借主)는 소극적 재산인 채무의 감소를 가져옴으로써 금전적인 이득을 취하게 되는 것이다. 이렇듯 특정한 방법에 의한 부당한 조세회피를 방지하고 조세평등주의에 입각한 과세공평성을 제고하기 위하여 부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여규정을 적용하고 있다.

2. 과세요건

 (1) 특수관계인의 부동산을 사용할 것

 부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 37) 규정을 적용하기 위해서는 특수관계인의 부동산을 사용하는 경우에 한한다. 여기서 특수관계인이란 상증령 제12조의2(특수관계인의 범위) 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다(상증령 29 ①).

 (2) 부동산의 범위에는 모든 부동산을 포함함

 부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 37) 규정상의 부동산의 범위에는 모든 부동산을 포함한다. 종전에는 무상사용대상 재산을 토지로만 국한하였으나 2004년부터 모든 부동산으로 확대 적용하였으며 새롭게 부동산소유자와 함께 거주하는 주택은 제외토록 규정하였다.

 (3) 부동산을 무상으로 사용할 것

 "부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 37) 규정을 적용하기 위해서는 부동산을 무상으로 사용하여야 한다.

 (4) 부동산의 무상사용이익이 무상사용일부터 5년간 1억원 이상일 것

 "부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 37) 규정은 특수관계인간의 부동산의 무상사용에 따른 증여이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 적용한다. 이 경우 부동산무상사용기간은 무상사용일로부터 5년간으로 한다. 즉 부동산의 무상사용에 따른 이익의 증여(상증법 37)는 부동산의 무상사용이익에 대하여 무상사용을 개시한 날에 향후 5년간의 이익을 일시에 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한다. 따라서 미래의 증여이익에 대하여 부동산의 무상사용 개시시점으로 현재가치 평가를 하게 되며, 또한 추후 부동산 소유자가 사망하거나 당해 부동산을 처분하는 경우 이미 과세된 증여세의 재계산이 필요하게 되어 이에 대한 보조적인 장치로서 경정청구제도를 두고 있다.

3. 증여시기

 (1) 최초 부동산의 무상사용 : 부동산의 무상사용을 개시한 날

 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날로 한다(상증령 27 ②).

 (2) 5년을 경과한 부동산의 무상사용 : 5년이 되는 날의 다음날

 부동산무상사용에 따른 이익을 계산함에 있어 당초 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세한다(상증령 27 ②, 상증통 37-27 ∙∙∙2).

4. 경정청구의 특례

 부동산 무상사용이익에 대해 증여시를 결정 또는 경정받은 자가 부동산의 무상사용기간(5년) 중 부동산소유자로부터 당해 부동산을 상속 또는 증여 받거나 다음의 사유로 당해 부동산을 무상으로 사용하지 아니하게 되는 경우에는 그 사유발생일부터 3월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다(상증법 79 ②, 상증령 81 ⑤∙⑥).
 ① 상속 또는 증여받은 경우
 ② 부동산소유자가 해당 토지를 양도한 경우
 ③ 부동산소유자가 사망한 경우
 ④ 위와 유사한 경우로서 부동산무상사용자가 해당 부동산을 무상으로 사용하지 아니하게 되는 경우