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임대사업자가 법인으로 전환하며 얻는 이익

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작성일작성일 19-03-25 09:16 조회632회

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임대사업자가 법인으로 전환하며 얻는 이익

 
우리나라의 상속 및 증여세는 OECD 평균 4배 정도의 높은 세율을 부과하고 있습니다. 상속세의 최고 세율은 50%이며 다른 나라와 비교해봐도 상당히 높은 수준에 속합니다. 이에 부동산 가치가 높은 편인 우리나라에서는 부동산을 소유한 개인사업자의 소득세 부담이 굉장히 클 수밖에 없습니다. 더욱이 과세당국은 탈세와 탈루에 대해 엄격하게 관리하고 있으며 불성실신고자에 대한 사후검증과 세무조사를 통한 성실신고안내제도를 강화하고 있기 때문에 법인전환을 고려하는 개인사업자가 늘고 있는 추세입니다.
 
더욱이 국토부에서는 시세보다 낮은 비거주용 과세기준 현실화를 목적으로 상가나 빌딩의 가격공시제도 도입을 준비하고 있습니다. 이 제도가 도입될 경우, 재산세와 상속 및 증여세가 대폭 인상될 전망입니다. 예를 들어 현재에는 시가표준액 10억 원, 매매 20억 원의 건물의 상속 및 증여세는 약 2억 4천만 원이 부과되는데 가격공시제도가 도입되면 시가표준액이 약 14억 원으로 평가되어 3억 6천만 원으로 증가됩니다. 따라서 세금절감을 위한 건물의 상속 및 증여가 더이상 절세방법이 될 수 없는 것입니다.
 
이에 따라 임대업에 종사하는 고소득 개인사업자는 법인전환을 시도하는 것이 바람직합니다. 법인으로 전환하면 가장 큰 이점은 세금을 절감하는 것입니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 42%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 22%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다.
 
개인사업자가 법인으로 전환하려면 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.
 
다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이뤄지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취등록세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용하는 방법입니다.
 
또한, 세감면 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법입니다. 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용하는 방법입니다.
 
임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확하게 이뤄져야 합니다. 더욱이 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용적인 측면에서 많은 차이를 보이므로 전문가와 함께 법인전환을 시도하는 것이 바람직합니다. 즉 법인전환의 초기 비용을 적정하게 책정하고 업종에 맞는 제도정비를 통해 절세를 실현할 수 있게 됩니다.
 
[조세일보]

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