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"유사매매가액 그게 뭡니까" 납세자 열받게하는 상증세 평가법

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작성일작성일 19-06-04 11:20 조회125회

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"유사매매가액 그게 뭡니까" 납세자 열받게하는 상증세 평가법

 
A씨는 수 개월 전 116.59㎡(약 35평)짜리 아파트를 아버지로부터 증여를 받았다. 가족 4명이 살기엔 알맞은 크기였다. 증여받은 후 두 달 정도 흐른 시점 증여세 신고를 했다. 그런데 최근 세무서에서 '증여재산가액이 잘못 계산됐다'며 증여세를 추가로 납부하라는 통지가 왔다. 세금을 내지 않은 기간의 이자까지 납부하라는 내용도 함께였다.
 
증여받은 아파트에 대한 실제 매매가액이 없을 때 기준시가로 신고하면 된다는 세무사의 조언을 들었던 터라, A씨는 세무서 담당자에게 따졌다. 담당자는 '유사매매사례가액'을 내밀었다. 증여받은 아파트 옆 동에서 동일 평형이 1채 팔린 케이스가 있다는 소리였다. A씨는 "일조권도 다르고 조망권도 다르고 층수도 다르고 게다가 기준시가도 다른데, 어떻게 같다고 하는 것이냐"고 말했지만, 담당자는 "세법에 그렇게 되어 있다"며 맞섰다.
 
아파트를 증여(또는 상속)받고 그 부동산을 평가하는 방식에 있어 납세자와 과세관청의 입장 차이가 커 다툼이 빈번하게 벌어지고 있다. 현행 상속·증여세법에 규정되어 있는 '유사매매사례가액' 과세제도 얘기다. 현재 증여 재산 등을 평가할 때 시가(時價)로 평가(증여일전 6개월, 후 3개월 이내, 상속재산은 6개월)하는 것이 원칙. 세법에선 평가 대상 재산과 면적, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있다면 그 가액을 시가로 보고 있다. 유사한 사례가 흔치 않은 단독주택에 비해 아파트에서 주로 사용된다. 가령, 00아파트 101동 10층 1001호를 증여하면서 가격을 평가한다면 동일 단지, 동일 동, 비슷한 층의 실제거래 가격이 유사매매사례가액이 된다는 이야기다. 그렇다고 아파트를 증여할 때 무조건 유사매매사례가액을 적용하는 건 아니다. 아파트의 일조량, 조망권, 교통편 등에 따라 동별, 층별, 가구별로 가격차가 생길 수 있기 때문에서다. 기준시가가 차이가 났을 때도 마찬가지다. 시가가 없거나 적용이 어려운 경우엔 '공시가액(보충적 평가가액)'을 부득이하게 적용할 수도 있다.
 
세무대리업계에 따르면 과세관청에선 같은 평형의 비교 아파트에 대한 단 1회 매매사례만 있어도 이를 시가로 판단하는 경향이 두드러지고 있다는 전언이다. 하지만 조세심판원에선 층간 가격차, 조망권과 같은 '특수성'을 인정하지 않았다는 이유로 과세취소결정을 내리는 사례도 적지 않다. 세무대리업계 관계자는 "갈피를 제대로 잡지 못하는 과세권 행사로 인해 납세자들에게 불필요한 시간, 비용만 낭비하게 만들고 있다"고 지적했다. 이 같은 분위기 속에 국세청도 제도 결함을 어느 정도 인정하는 모양새다. 최근 국세청은 '상속세·증여세 평가체계 개선방안'이라는 주제로 연구용역(수행기관 한국재정학회)을 발주했다. 현행 상증법상 부동산 평가방법의 문제점 등을 들여다보기 위해서다. 국세청 관계자는 "시가에 대해 애매모호하다는 납세자들의 불만이 많았다"며 "국세청 내에선 전문적으로 연구할 수 있는 인력이 부족해 (연구용역을 통해)전문가들의 의견을 듣기 위함"이라고 말했다. 상속·증여 재산을 스스로 평가하다 보니 본의 아니게 '납세의무'를 어겨 가산세까지 토해내야 하는 경우도 적잖은 논란거리다.  다수의 납세자가 자산 평가가 복잡하고 어려워 세무전문가에게 도움을 받아야 하는 경우가 많다는 점을 고려할 땐 분쟁의 소지를 안고 있기 때문이다.
 
조세심판청구에선 신고 사정을 고려해 납부불성실 가산세를 제외해달라는 주장도 종종 들린다. 현재 세법을 입안하는 기획재정부는 '가산세가 면제되는 정당한 사유 예시적 규정'을 두는 내용의 세법개정 건의사항을 검토 중에 있다.  기재부 관계자는 "증여 아파트의 시가를 산정하는 과정에서 납세자와 국세청 간 시가를 판단하는 기준이 다른데, 국세청에서 차액에 대해 가산세를 매기는 부분은 조금 부당한 측면이 있다"고 말했다.

[조세일보] 강상엽 기자

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