상속 재산은 어떻게 평가하지? 상속재산은 망인의 사망일 현재 시가로 평가

김 사장은 상속재산은 ‘시가’로 평가한다고 알고 있다. 

그런데 세무사 사무실에서 어머님이 남겨주신 단독주택은 ‘개별주택가격’으로, 또 다른 아파트 한 채는 ‘시세’(유사매매사례가액)대로 평가한다고 한다. 도무지 재산평가를 어떤 기준으로 하는지 이해할 수가 없다.

재산가액의 결정은 망인의 사망일 현재의 ‘시가’로

상속세가 부과되는 재산은 망인의 사망일 현재의 시가를 기준으로 평가한다. 아울러 상속재산에서 빼는 공과금 · 장례비용 · 채무 금액 의 평가 역시 마찬가지다. 여기서 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유 롭게 거래할 때 통상 성립되는 가액을 말하는데, 이는 다분히 이론적 인 의미로써 한 마디로 명확하게 ‘무엇이 시가다’라고 단적으로 정의 하기는 어렵다. 이런 이유로 상속세 업무 중 상당 부분을 재산 금액이 정확히 얼마인지를 계산하는 데 큰 노력을 기울이게 된다.

부동산에 대한 시가를 찾아라

부동산 역시 사망일 현재의 시가로 평가하여야 할 것이다. 그러나 지금 당장 거래가 이루어진 물건이 아닌 이상 그 부동산에 대한 정확 한 시가를 알기는 보통 어려운 일이 아니다. 따라서 세법은 사망일(상 속개시일) 전후 6개월 이내에 해당 평가대상 부동산에 대한 매매가액 · 감정가액 · 보상가액 · 경매가액 · 공매가액 등이 있을 때 그 가액을 시 가로 보고 있다. 그러나 상속받은 부동산에 대한 위의 가액이 없을 때 가 대부분이다.

실무적으로 아파트와 집단상가 같이 해당 상속재산과 동일하거나 유 사한 다른 재산(예, 같은 단지 내의 같은 동 같은 평수로서 기준시가가 같은 아파트)이 있다면 그 가액을 시가로 보고 있다. 이러한 가액은 국토해양 부 홈페이지에서 실거래가액을 조회하면 비교적 쉽게 찾을 수 있다.

단독주택일 때 해당 상속재산과 동일하거나 유사한 것을 찾는 것은 거의 불가능하므로 실무적으로 ‘개별주택가격’으로 평가하고 있으며, 토지 역시 이와 같은 이유로 ‘개별공시지가’로 평가하고 있다.

한편 소규모상가의 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 평가 하고 있다. 최근 논란이 되는 ‘꼬마빌딩’은 소규모상가와 같이 평가하 되, 일정 규모 이상의 꼬마빌딩에 대해서는 과세관청이 감정평가를 의뢰하여 감정평가액 금액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 그 러나 구체적인 기준이나 규모 등에 대하여는 별도의 언급이 없어 납 세자들에게 많은 혼란을 초래하는 것 역시 사실이다. 조속히 감정평 가 대상 꼬마빌딩의 기준금액 등에 대한 자세한 내용을 규정하여야 할 것이다.

상장주식과 비상장주식의 평가

상속재산이 상장된 주식이라면 한국거래소에서 계속 거래되는 주 식이므로 시가를 찾기가 쉽다. 상장주식은 망인의 사망일 이전 · 이후 각 2개월(전체 4개월) 동안 매일 매일의 거래소 최종시세가액의 평균액 으로 평가한다.

한국거래소에 상장되지 않은 주식(비상장주식)은 평가 기준일 전후 6월(증여는 3월) 이내 불특정다수인이 서로 자유롭게 거래한 매매가 · 공매가 · 경매가 등의 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 이와 같은 가 액이 없는 것이 일반적이며, 이때 상속세 및 증여세법상 보충적 평가 방법에 의한다.