주택 취득으로 일시적 2주택이 되더라도 3년 내 처분하면 중과면제

종전주택 처분에는 매각 외 증여, 재산분할, 상속 등도 인정

3년 내 처분이 어려우면 60일 내 신고, 납부로 가산세 부담 낮춰야

◆…ChatGPT를 이용한 삽화임.

[지방세 전문가 천명철의 비밀노트] 주택을 매입할 때 취득세는 그 취득가격에 따라 1~3% 세율이 적용되지만, 다주택자가 취득하는 경우 8%, 12% 세율로 중과될 수 있다. 서울 등 조정대상지역에서 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우 8% 세율로 중과되나, 이사 등을 위한 일시적 2주택으로 인정되면 중과를 면할 수 있다.

즉, 주택 1채를 소유한 1세대가 이사․취업 등 사유로 조정지역 내 다른 1주택을 취득해 2주택이 되더라도 우선 8%가 아닌 1~3%의 세율로 취득세를 납부하고, 그 취득일부터 3년 내 종전 주택을 처분하면 취득세 중과에서 제외된다.

만약, 3년 내 종전 주택을 처분하지 못하면 2주택 취득 중과세율(8%)과 납부한 세율(1~3%)과의 차액을 60일 내 신고․납부해야 한다.

예를 들어 취득 주택가격이 10억 원인 경우 당초 취득세로 3천만 원(농특세 등 별도)을 납부했지만, 일시적 2주택으로 인정받지 못하면 5천만 원(가산세 별도)을 추가로 납부해야 하는 것이다.

일시적 2주택의 핵심은 종전주택을 3년 내 처분하는 것이다. 여기서 처분이란 매각, 증여, 교환, 멸실 등을 의미하고 세대원이 아닌 자에게 증여하거나 주택을 멸실시키는 것도 해당된다. 단, 미혼 30세 미만 자녀는 별도 세대로 인정되지 않고, 조정대상지역 내의 주택을 증여받을 때 취득세가 중과되므로 미리 고려해야 한다.

그동안 일시적 2주택에서 논란 중 하나는 이혼으로 인한 재산분할이 위 처분으로 볼 수 있는지였다.

조세심판원은 줄곧 이혼에 의한 세대분리는 종전주택 처분과 실질이 다르지 않다고 보았고, 행정안전부는 이혼으로 별도 세대를 구성하게 되어 각각 1주택을 소유하게 된 경우도 종전주택을 처분한 것에 해당된다고 유권해석을 변경하였다. 다만, 이혼 후 배우자와 재결합하여 주거지를 함께하는 경우는 인정되지 않는다.

종전주택 소유자가 3년 내 처분하지 못한 채 사망하여 상속된 경우도 처분에 해당하며, 종전주택을 매도한 날에 다른 새로운 주택을 취득하더라도 해당일에 종전 주택과 새로운 주택을 모두 소유한 것은 아니므로 종전주택을 처분한 것에 해당된다.

주택 수에 포함되는 조합원입주권 1개를 소유한 세대가 신규 주택을 취득한 경우 종전주택인 입주권에 의한 주택을 취득한 날부터 3년을 기산한다. 종전주택이 관리처분계획 인가를 받은 주택이면 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 주택으로 이주한 경우 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 보도록 되어 있다.

한편, 종전 1주택 소유자가 조합원입주권이나 주거용 오피스텔을 취득하면 2주택이지만, 조합원입주권에 의한 향후 신축 아파트의 취득세는 원시취득 세율이 적용되고 오피스텔도 업무용으로 과세(4%)되므로 주택 중과세율(8%,12%)은 적용되지는 않는다.

종전 주택의 일부를 철거한 후 근린생활시설로 용도변경해 주택으로서 효용을 완전히 상실한 경우 이를 처분으로 볼 수 있을까? 조세심판원은 종전주택의 소유권 변동을 가져오는 매각․증여 등이 아니어서 종전주택을 처분한 것은 아니라고 결정하였다.

또한 종전주택을 3년 내 매각·처분하지 못한 정당한 사유(매도 노력, 노부모 봉양 등)가 있더라도 일시적 2주택에서 이에 대한 별도 규정이 없어 정당한 사유가 인정되지 않음에도 유의하여야 한다.

만약, 종전주택의 3년 내 처분이 불확실하여 일단 2주택 세율(8%)로 취득세를 납부한 후, 종전주택을 3년 내 처분했다면 과다 납부한 취득세를 환급받을 수 있을까? 3년 내 종전주택을 처분해 일시적 2주택 요건을 충족한다면 경정청구를 통하여 납부한 취득세를 환급받을 수 있다.

또한, 종전주택을 3년 내 처분하지 못한 경우 2026년부터 그 사유발생일부터 60일 내에 중과 취득세와 일반 취득세의 차액을 신고․납부하면 가산세를 부과하지 않도록 개정되었다. 만약 차액을 신고하지 아니하면 그 차액과 무신고가산세 등이 함께 추징된다.

이와 같이 2주택 취득에 대한 취득세 중과는 8%로 부담이 높으므로 일시적 2주택을 적용받을 수 있는지를 사전에 검토하여 부담을 줄이도록 하고, 가장 흔한 실수인 종전주택이 매각되지 않아 3년을 넘기는 경우가 없도록 유의할 필요가 있겠다.

[출처:조세일보]