심판청구번호 국심2007서 2563(2007.10.23)


주 문

○○○세무서장이 2007.3.20. 청구인에게 한 2005.3.18. 증여분 증여세 37,904,840원의 부과처분은 이를 취소한다.


이 유


1. 처분개요


청구인은 2005.3.18. ○○○호(84.978㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 어머니인 ○○○로부터 증여받고 쟁점아파트의 분양권 가액인 302,320천원(분양대금납입액 232,320천원에 프리미엄 70,000천원을 더한 금액)을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.


처분청은 이에 대하여 쟁점아파트와 같은 단지 내 ○○○(84.978㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 462,000천원을 쟁점아파트 분양권의 시가로 보아 이를 증여재산가액으로 하여 2007.3.20. 청구인에게 2005.3.18. 증여분 증여세 37,904,840원을 결정고지하였다.


청구인은 이에 불복하여 2007.5.2. 이의신청을 거쳐 2007.6.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


(1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어 당해 재산과 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액이 확정되는 계약일로 규정되어 있으므로 이 건 증여일자는 2005.3.18.이고, 비교대상아파트는 매매계약일이 2005.6.30.이므로 증여재산 평가기준일 범위(3월)내에 해당하지 아니하여 당해 증여재산 평가가 부적합하다.


(2) 쟁점아파트 분양권의 증여시기는 아파트를 취득할 수 있는 분양권 상태이고, 비교대상아파트의 매매사례가는 아파트 거래가격으로서 현실적으로 아파트 선호도 및 구매심리에서 가격차이가 크게 나므로 비교대상아파트를 매매사례가로 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.


나. 처분청 의견


(1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항에 의하면 “상속 또는 증여재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의해 평가한다”고 규정하고 있고, 2005.6.30. 계약된 비교대상아파트를 시가로 적용한 이후인 2005.7.5. 국세청 공동주택 기준시가가 450~550백만원으로 조사되어 매매평균가가 5억원으로 확인되는 등 평가기간 이외의 거래가액이라고 하더라도 시가 하락 등의 특별한 사정이 없다면 증여당시의 시가로 보아야 한다.


(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다”라고 규정하고 있고, 동법 시행령 제49조 제5항에 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다”라고 규정되어 있으므로 이 건 증여자산과 면적·위치·용도가 유사한 매매사례가액으로 2005.6.30. 계약된 비교대상아파트의 매매가액(462백만원)을 쟁점아파트 분양권의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.



3. 심리 및 판단


가. 쟁 점


아파트분양권에 대하여 아파트의 매매사례가액을 적용하여 이를 증여재산가액으로 보아 과세한 처분의 당부


나. 관련법령


(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.


상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

③~④ (생 략)

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥국세청장은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.


상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다.

1. 제53조 제6항의 규정에 의한 중소기업

2. 당해 법인의 자산·매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인

⑦ 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.


비상장주식평가심의위원회설치및운영에관한규정(2004.12.23. 국세청 훈령 제1578호로 제정된 것)

제1조 【목적】 이 규정은 상속세 및 증여세법시행령 제56조의2의 규정에 의한 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영，비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준，평가방법，평가신청절차，상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다.


제22조【시가인정범위의 기준 등】 ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월이내의 기간을 제외한다)중에 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우

② 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각호의 사항을 입증하여야 하고，평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태， 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점


부칙 제1조【시행일】 이 규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다.


(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

② 삭 제

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.


상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.



(4) 소득세법시행령 제165조【토지ㆍ건물외의 자산의 기준시가 산정】

⑧ 법 제99조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액” 이라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다.

3. 법 제94조 제1항 제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권(주식 등을 제외한다)

양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ분양가액 및 취득ㆍ양도당시의 매매사례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액


다. 사실관계 및 판단


(1) 처분청은 청구인이 2005.3.18. 쟁점아파트의 분양권을 어머니인 ○○○로부터 증여받고 이에 대한 증여재산가액을 302,320천원으로 하여 증여세를 신고·납부한 데 대하여 쟁점아파트와 같은 단지내 비교대상아파트의 매매사례가액(462,000천원)을 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 사실이 처분청의 결정결의서 등 심리자료에 나타난다.


(2) 청구인의 이 건 증여세 신고서류(2005.3.23.) 및 ○○○상에는 쟁점아파트 분양권의 평가액이 302,320천원으로 나타나고, 동 금액은 증여일 현재 분양대금 불입액 232,320천원(계약금 포함 총10회 불입중 마지막 불입금액 57,203천원이 제외된 금액)에 권리가액 70,000천원을 더한 금액으로 나타나며, 처분청은 불입금액이 완료된 매매계약일이 2005.6.30.인 비교대상아파트를 평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하고 매매사례가로 적용하여 과세한 사실이 확인된다.


(3) 청구인은 처분청이 매매사례가액으로 선정한 비교대상아파트(매매계약일 2005.6.30.)가 증여재산 평가기준일 범위(3월)내에 해당하지 아니하고, 현실적으로 분양권과 아파트는 가격차이가 나는 데도 불구하고 동형의 분양권이 아닌 비교대상아파트를 매매사례가로 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.


(4) 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정에 의하면 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일 전후 3월이내에 당해 재산과 면적癜위치癜용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있으나, 증여일 전후 3월이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하도록 하고 있고, 위 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항, 제56조의2 제1항 및 제7항, 비상장주식평가심의위원회설치 및 운영에관한 규정 제1조, 제22조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 증여일 전후 3월이내의 기간 중에 매매가 있은 경우가 아닐지라도 증여일 전 2년이내의 기간 중에 매매가 있은 경우로서 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동 등의 특별한 사정이 없다고 인정되는 가격은 평가심의위원회의 자문을 받아 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다.


(5) 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 보면, 비교대상아파트의 매매계약일은 2005.6.30.이고 쟁점아파트 분양권의 증여일은 2005.3.18.로서 증여일 전후 3월 이내의 매매가액에 해당하지 아니하므로 이를 당해 증여재산의 증여 당시 시가로 보기 어렵다 할 것이고, 일반적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권과 완공된 아파트와는 가격차이가 있는 바, 이 건 증여재산이 분양권인 데 반하여 처분청은 동형의 분양권이 아닌 완공된 비교대상아파트의 매매사례가를 적용하여 동 권리의 시가로 보는 것은 합리적이지 못하며, 또한 청구인이 이 건 증여세 신고시 전체 불입금액 중 마지막 불입금액(57,203천원)을 제외한 금액 232,320천원을 증여재산가액으로 하였는데 반해, 처분청은 불입이 완료된 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 타당성이 없는 것으로 판단된다.


따라서, 처분청이 쟁점아파트 분양권의 증여 당시 시가를 비교대상아파트의 매매가액으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.



4. 결 론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 6월 25일