재산평가의 중요성

 

상속세 및 증여세 신고에 있어서 재산평가문제는 매우 중요하다. 상속세(증여세포함) 결정 과정 중 이를 소홀히 하였다 낭패를 보는 경우가 빈번하다.

 

A씨는 어머니로부터 25평 아파트(이하 쟁점아파트) 한 채를 증여받고 국토교통부에서 주택 공시가격을 조회한 뒤 증여세 신고를 마쳤습니다. 거래가 뜸 한 때에는 기준시가로 신고할 수 있다는 판단이 섰기 때문일 것입니다. 하지만 A씨는 일 년여가 지난 난데없는 세금예고통지를 받게 됐습니다. A씨가 당초에 부담한 증여세에 더 많은 금액이 추가로 고지되는 것은 물론 그동안 세금을 내지 않은 기간의 이자(납부불성실가산세)까지 납부하라는 내용이었습니다.

 

A씨에게 세금이 더 부과된 것은 이웃의 아파트 공시가격보다 싸게 매각됐다는 이유에서입니다.

이에 A씨는 불복해 조세심판원에 심판청구를 제기했습니다. A씨는 주택공시가격으로 엄연히 납세의무를 이행했는데 어떻게 세금이 부과될 수 있느냐고 따졌습니다. A씨의 주장에 따르면, 국세청이 매매사례로 든 아파트의 가격은 비정상적이라는 것입니다.

 

A씨는 “납세자의 법적 권리를 충분히 고려하지 않은 채, 유독 가장 비싼 가격으로 거래된 비정상적이라 할 수 있는 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여 당시 시가로 봤다”며 “이는 법적 안정성과 재산권을 심히 침해하는 것이므로 과세처분은 취소되어야 한다”고 말했습니다.

 

국세청이 경정할 땐 아파트 내 36건의 매매거래가 있었다고 한다. 국토교통부의 공시 자료에는 거래월일과 층수만 공시되어 있어, 이를 검토해 쟁점아파트의 매매사례가액을 결정하기는 사실상 불가능한 일이라는 게 A씨의 설명이다. 납세자로서 그 의무이행을 잘 지키려고 했기에 가산세 역시 취소되어야 한다는 것이었다.

 

국세청은 “비교아파트가 비정상적으로 높은 금액으로 거래된 것으로 보기 어렵다”고 맞섰습니다.

A씨가 내밀은 비교대상 아파트 거래가액에 대해 “쟁점아파트와 면적, 방향, 용도, 건물 구조는 동일하나, 기준시기가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮고 매매계약일도 증여일보다 50여일 앞섰다”고 설명했습니다. 이에 증여를 받은 당시 거래가액이 상승세임을 고려하면, 쟁점아파트의 평가기준일보다 더 근접한 거래가액이 쟁점아파트의 시가를 제대로 반영한 매매사례가액으로 보는 것이 합리적이라는 것입니다.

 

조세심판원은 국세청의 과세처분에는 잘못이 없다고 판단했습니다.

조세심판원은 결정문을 통해 “쟁점아파트 증여 일에 가까운 날 계약한 아파트의 경우 쟁점아파트보다 저층이고, 기준시가가 쟁점아파트에 비해 낮음에도 유사하게 거래된 사실이 있어 비교아파트의 매매사례가액이 지나치게 높게 형성된 거래가액이라고 보기 어렵다”고 설명했습니다.

가산세 부분에 있어선 A씨가 신고할 당시 가액이 매매사례가액과 차이가 난다는 점을 인지하지 못했다고 보긴 어렵다는 판단이었습니다.

 

심판원은 “증여재산가액에 대한 평가방법의 차이로 인해 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수 없다”고 밝혔습니다.