[기획재정부 2010년 세제개편 발표]


상속·증여일 前 매매사례 가액 적용
예측가능성 일부 제고-"근본적 해결방안 미흡"

납세자 입장에서 매우 불리할 수밖에 없도록 설계, 개선이 필요하다는 지적을 받아왔던 유사매매사례 제도가 일정부분 개선된다. 다만 근본적 문제해결이 가능한 수준의 제도개선은 이뤄지지 않아, 불씨는 여전히 남겨질 것으로 보인다.

기획재정부가 23일 발표한 2010년 세제개편안에 따르면 내년부터 상속·증여재산 평가시 적용되는 유사매매사례 제도를 개선, 상속·증여일 6개월(증여 3개월) 전의 매매가액만을 유사매매사례로 인정하기로 했다.

그동안에는 상속·증여 개시시점 전·후 6개월(증여 3개월) 안에 거래된 부동산 가액을 유사매매사례가액으로 인정했었다. 납세자 입장에서는 상속·증여 개시전 유사매매사례만 따져보면 된다는 측면에서 어느 정도 예측가능성이 제고됐다.

다만 과세당국에 비해 상대적으로 정보 접근성이 빈약한 납세자가 유사매매사례를 직접 찾아내야 하는 정보의 비대칭성은 개선되지 않았기 때문에 근본적인 해결책으로 볼 수 없다는 지적이 제기되고 있다.

상속·증여일 전의 매매사례가액만 적용한다 해도 향후 과세당국이 세무조사를 통해 납세자가 신고한 가액보다 더 높은 유사매매사례를 찾을 경우 가산세를 포함해 세금을 추징당할 리스크는 여전히 사라지지 않았기 때문이다.

□ 세금의 함정-유사매매사례 가액 과세제도= 현행 상속증여세법에 따르면 상속·증여재산(아파트 등 부동산) 원칙적으로 상속·증여개시일 현재 시가로 평가하도록 되어 있다.

시가의 개념은 상속·증여일 전후 6개월(증여 3개월)이내의 매매, 감정, 수용, 경매(공매) 등이 있는 경우도 포괄하고 있다.

시가산정이 어려운 경우에는 보충적 평가방법의 일환으로 상속일 전후에 매매된 비슷한 재산가치의 부동산을 시가로 판단하도록 되어 있다. 이른바 유사매매사례 평가방법이다.

유사매매사례는 최대한 시가를 반영하기 위한 법적 장치. 만약 유사매매사례가 없을 경우 마지막 방법으로 시가보다 훨씬 낮게 평가된 기준시가(공시지가)를 가액으로 인정한다.

유사매매사례 평가방법이 도입된 2004년 이후 이 문제와 관련한 분쟁은 끊임없이 제기됐다. 판단기준이 평가인(납세자 또는 과세당국)에 따라 천차만별이기 때문.

세법에서는 유사매매사례를 상속·증여재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산으로 규정하고 있지만, 이는 법적인 개념에 불과할 뿐 현실에서 이를 명확하게 갈라 적용하는 것은 매우 어려운 일이다.

예를 들어 과세당국은 같은 단지 내 같은 평형 아파트를 일률적으로 유사매매사례로 판단할 수 있지만 실질적으로는 층수와 조망권, 내부수리 정도 등 외부적 요인으로 가격이 달라지기 때문에 기계적인 법 적용시 납세자와의 분쟁은 불가피해진다.

또한 일반 납세자들의 경우 유사매매사례 가액을 찾아내는 정보루트가 상대적으로 빈약, 기준시가 등으로 세금신고를 했다가 뒤늦게 유사매매사례 가액을 찾아낸 과세당국으로부터 가산세까지 얹혀진 세금고지서를 받고 조세불복을 제기하는 사례가 많았다.

□ 제도개선의 의미-"근본적 해결책 미흡하다"= 재정부가 유사매매사례를 찾을 때 상속·증여 개시일 전의 사례만 보도록 했다는 점에서 납세자의 예측가능성을 제고했다는 점은 나름대로 긍정적인 평가를 받을만한 부분이다.

또한 현행은 상속·증여재산의 시가와 유사매매사례 중 상속·증여 개시일과 가장 가까운 경우를 우선적으로 인정했으나, 앞으로는 시가 평가가 원칙인 만큼 상속·증여 개시일 6개월 전후(증여는 3개월)를 따져봤을 때 유사매매사례가 상속·증여 개시일보다 더 가깝게 있더라도 우선적으로 시가를 인정하기로 했다.

이렇게 납세자에게 불리하고 기본적인 세법 원칙에 어긋나는 부분을 개정했다는 측면은 평가받을 만하다. 그러나 유사매매사례에 대한 정보 접근성 차단은 풀어내지 못했다는 점에서 근본적인 해결책은 될 수 없다는 지적이 벌써부터 제기되고 있다.

일반적으로 납세자는 부동산 중개업소를 통해 유사매매사례를 습득할 수 있다. 그러나 부동산중개업법상 중개업자들은 직무상 인지한 비밀을 누설해서는 안된다는 규정에 묶여 있다. 정보의 원활한 교환 자체가 불편할 수밖에 없다.

부동산 사이트 등을 통해 공개되고 있는 시세표 등을 통해 가격조회가 가능하지만 개인간 거래시 실질적으로 오고 간 돈의 액수를 정확하게 인지하는 것은 사실상 불가능하다.

이 같은 정보 접근성을 제고하지 않는다면 납세자에 비해 정보 접근성이 높은 과세당국이 차후 세무조사를 통해 더 높은 유사매매사례가액을 찾아낸 경우, 꼼짝없이 가산세까지 물 수밖에 없는 악순환의 고리를 끊어낼 수 없다는 것이 전문가들의 지적이다.

일부 전문가들은 제도 자체를 폐지해야 한다는 주장까지 나오고 있다. 당장의 보완책으로 과세당국이 유사매매사례가액을 찾아 사전에 정보를 납세자에게 제공하는 등의 제도개선도 검토할 필요가 있다는 의견도 제기되고 있다.



2010년 8월 24일