[파이낸셜뉴스]

#1. 서울 강남 논현동 연면적 255㎡ 고급 단독주택의 신고액은 37억원이다. 고급 주택은 매매가 빈번하지 않다. 시장 거래 가격을 특정하기 힘들다. 이 주택을 부동산 감정평가 한 결과, 140억원으로 나왔다. 신고액 대비 감정평가액은 278.4% 증가했다.

#2. 서울 강남 청담자이아파트 49㎡의 기준시가는 14억원이다. 소형 아파트여서 매매가 활발한 이 아파트는 KB부동산 등 시세 제공 업체에서 가격 변동을 수시로 확인할 수 있다. 매매가액(신고가액)은 21억원이어서 세금부과 때 적용되는 결정가액도 21억원이다. 하지만 청담자이 인근 신동아빌라트 226㎡의 기준시가는 20억원이다. 대형아파트라 거래가 거의 없다. 시세 제공도 못 받는다. 신고가액은 기준시가와 같은 20억원이다. 소형인 청담자이보다 신고가액이 더 낮다. 기준시가로 세금을 부과하게 되면 신동아빌라트가 청담자이보다 세금도 적다.

 

서울 강남, 서초, 용산 등의 고급 단독주택의 신고액 대비 감정평가액 증가율이 가장 높은 것으로 나타났다. 매매가 흔치 않은 초고가 대형 아파트의 신고가액이 중·소형 아파트보다 낮은 '세금 역전' 현상도 확인됐다. 24일 국세청은 이같은 내용을 핵심으로 하는 올 1·4분기 부동산 감정평가 사업 분석 결과를 공개했다. 1·4분기 부동산 감정평가는 75건이 진행됐고 부동산 종류별로 이른바 '꼬마빌딩'이 41건, 주택이 34건이었다.

 

국세청의 올 1·4분기 비거주용 및 거주용 부동산 감정평가 분석결과에 따르면 신고액 보다 감정평가액이 87.8% 증가한 것으로 나타났다. 특히 기준시가 60억원으로 신고한 서울 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정평가액은 320억원으로 증가율이 433%에 달했다.

국세청 관계자는 "감정평가 1건당 평균 증가율은 꼬마빌딩이 더 컸으나, 신고액 대비 감정가액 증가율은 주택이 훨씬 더 높았다"고 밝혔다. 고급 단독주택에 대한 감정평가 결과, 단독주택의 신고액 대비 감정가액 증가율이 151%로 다른 주택 유형보다 높았다. 서울 강남 논현동 255㎡ 단독주택 신고액은 37억원이었지만 감정평가 결과 140억원으로 나왔다. 278.4% 증가한 것이다.

 

대형아파트와 중·소형 아파트의 세금역전 현상도 여럿 확인됐다. 서울 강남 청담자이 아파트와 신동아빌라트의 신고가액 역전현상이 실례다. 226㎡ 신동아빌라트를 감정평가해 보니, 40억원이었다. 신고가액의 2배가 시장가격인 셈이다. 감정평가 대상이 비주거용부동산에서 주거용까지 확대되면서 상속·증여 때 시가 과세가 정착될 것으로 예상된다.

 

국세청은 올 1·4분기에 기준시가 20억원 이상 고가부동산을 감정평가액으로 신고한 비율은 60.6%로 지난해에 비해 12%p 높아졌다고 밝혔다.

 

부동산 감정평가 회피 대응 방안도 추진한다. 감정평가를 피하기 위해 재산을 나눠 증여하는 이른바 '쪼개기 증여' 등에 대한 원천차단에 나서겠다는 것이다. 국세청 관계자는 "부동산 과다 보유법인이 직·간접적으로 보유한 골프장·호텔·리조트 및 서화·골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속·증여세 형평성 제고를 위해 노력하겠다"고 밝혔다.

 

한편 부동산 감정평가 사업은 부동산을 시가에 맞게 평가해 과세하기 위한 목적으로 지난 2020년 도입됐다. 상속·증여재산은 시가평가가 원칙이지만 시가 산정이 어려울 경우, 기준시가나 공시가격 등을 이용했다. 하지만 꼬마빌딩 등의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생했다. 세 부담도 턱없이 적었다. 이에따라 지난해까지 꼬마빌딩 896건을 감정평가, 신고액(5조5000억원) 대비 75% 증가한 9조7000억원으로 과세했다. 올해부터 감정평가 대상을 고가 아파트와 단독주택까지 확대했다. 감정평가 대상은 공시가격 등으로 신고한 가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액 비율이 10% 이상이면 선정된다.