국세청, 부동산 감정평가 확대
고가 단독주택·꼬마빌딩 주 대상
관청·개인 평가, 장단점 따져봐야

 

Q : 아버지가 돌아가신 뒤 단독주택을 상속받은 A(51)다. 그런데 상속세 신고를 준비하는 과정에서 혼란을 겪고 있다. 아파트가 아니어서 기준시가로 신고하려는데, 최근 ‘감정평가를 해야 한다’는 뉴스를 본 적이 있다. 감정평가에 따른 비용도 부담스러운 것이 사실이다. 어떻게 해야할까?

A : 아파트는 매매가 빈번해 시가를 비교적 쉽고 정확하게 파악할 수 있다. 반면, 단독주택이나 소규모 상업용 건물(꼬마빌딩)의 경우, 매매가액을 확인하기 어려워 상속·증여세를 부과하기 위한 시가 산정에 대한 관심이 뜨겁다. 기존에는 시세보다 저렴한 기준시가로 신고해도 됐지만, 국세청이 최근 ‘과세형평’을 명목으로 감정평가를 확대하고 있기 때문이다.

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 따른다. 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립되는 가액 또는 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적인 교환 가격을 말한다. 이 가액에는 매매, 감정, 수용, 경매 가격이 포함된다. 이런 방식으로 시가를 산정하기 어려우면, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의해 목적물의 가액을 평가한다. 토지의 경우 국토교통부 장관이 발표하는 개별공시지가로, 건물의 경우 국세청장이 고시하는 기준시가로 산정하는 것이 대표적이다.

그런데 국세청은 지난 2020년 1월 꼬마빌딩이나 단독주택 등 시가를 알 수 없어 기준시가에 따라 신고하는 부동산에 대해 ‘감정평가를 실시해 상속·증여재산의 가액을 산정하겠다’고 발표했다. 이후 과세관청은 꼬마빌딩 등에 대해 감정평가 대상을 선정한 뒤 직접 감정평가를 의뢰해 상속·증여세를 과세했다. 이에 일부 납세자들은 ‘선별적인 감정평가는 위법하다’며 소송을 제기하는 등 반발했다.

이런 소송에 대해 초기에는 ‘감정평가 대상 선정의 기준이 밝혀지지 않은 상황에서 과세관청이 자의적으로 평가 대상을 선별할 수 있다’며 “위법하다”는 판결도 나왔다. 하지만 최근에는 ‘과세관청이 의뢰한 감정평가액을 기준으로 과세한 처분은 적법하다’는 판결이 많다.

 

이렇게 판결 방향이 바뀐 이유는 뭘까? 먼저, ‘감정평가 대상 선정 기준을 알 수 없다’는 비판에 대해 과세관청은 지난 2023년 7월 ‘추정시가-기준시가 간 차이가 10억 원 이상, 또는 차이의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상을 선정할 수 있다’는 기준을 공개했다. 또, 납세자의 감정평가액이 있는 경우, 과세관청의 감정평가액과 평균해 그 가액을 산정하는 등 납세자에게 예측가능성을 어느 정도 마련해 준 것도 감정평가사업의 정당성에 힘을 실어준 듯하다.

그러나 과세관청의 감정평가액을 시가로 본다면, 상속증여세법상 ‘시가를 산정하기 어려운 경우로서 보충적 평가방법인 기준시가를 적용해야 하는 경우’를 상정하기 어려우므로, 기준시가가 적용될 수 있는 경우가 과연 언제인가라는 의문은 여전하다. 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법인 기준시가를 적용할 수 있는 규정이 있음에도 과세관청이 스스로 감정평가를 실시하거나 납세자로 하여금 스스로 감정평가를 하도록 강제하는 것이 아닌가 하는 불만도 없지 않다.

 

한때 정부는 ‘공시지가 현실화’를 추진했다. 하지만, 세금 외에도 여러 정책이 얽혀 있어 녹록지 않은 듯하다. 그래서 과세관청이 ‘상속·증여세 과세에 있어서는 조세형평을 고려해 사실상 시가에 근접한 평가를 하겠다’는 의지를 표명한 것이 바로 감정평가 사업인 것으로 보인다. 올해부터는 △추정시가와 기준시가의 차이가 5억 원 이상인 경우 △차이의 비율이 10%이상인 경우에 감정평가 대상으로 선정할 수 있다고 규정을 개정했다. 선정 대상 범위를 더 확대한 것이다. 예산 역시 작년의 두 배에 달하는 금액을 확보했다고 한다. 결국 향후 감정평가 가능성은 더욱 늘어날 것이다.

 

그렇다면 A씨는 아버지의 상속재산인 단독주택에 대해 즉시 감정평가를 해야 할까? 국세청에 따르면, 감정평가의 주요 대상은 꼬마빌딩이나 단독주택 중에서도 시가를 알기 어려운 고가(高價) 부동산이다. 즉 예산과 행정력을 고려해 감정 평가할 대상을 선정한 뒤 과세하겠다는 것이다. 따라서 △부동산 소재지 △주변 건물 시가 △탁상 감정액(감정 전 대략 평가액) 등을 고려해 감정평가가 필요한지 전문가 의견을 듣는 것이 바람직하다. 또 과세관청의 감정을 받는 것이 나은지, 납세자 스스로 감정평가를 의뢰하는 것이 나은지도 고려해야 한다.

납세자가 과세관청에 감정을 신청하면, 과세관청 예산으로 감정평가를 받을 수 있어 비용을 절약할 수 있다. 반면, 개인적으로 감정평가를 해도 유리한 점이 있다.

 

일단 개인 감평비용은 구간별로 평가사별로 다르긴 하지만, 통상 주택 가격 10억 원이면 약 150만 원, 20억 원일 때 약 250만 원 안팎이다. 그런데 납세자가 직접 의뢰해 얻은 감정평가액보다 과세관청이 의뢰한 감정평가액이 대체로 고액인 경우가 많다. 그리고, 이 경우 과세관청의 감정평가액보다 낮게 나온 납세자측의 감정평가액을 과세관청의 감정평가액과 합산·평균한 가액을 상속재산의 ‘시가’로 인정하는 사례도 있다. 그래서 감평비용을 고려하더라도 개인감정을 하는 게 유리할 수 있다. 또 과세관청의 감정평가액보다는 ‘시가’가 낮아질 가능성도 있기 때문에, 경우에 따라 납세자 스스로 감정을 의뢰할 필요가 있다.

 

아울러 감정가액은 상속개시일 및 증여일을 기준으로 평가한다. 그러므로 증여의 경우, 시장 상황을 고려해 ‘언제 감정을 하느냐’도 중요하다.