상속·증여세 평가시 매매가액우선 적용에 대해


2011년부터 상속·증여세를 부과하기 위한 재산평가에서 해당 재산의 실제매매가격이나 감정가액 또는 수용·공매·경매가액이 있는 경우에는 위치와 면적 등이 비슷한 유사재산의 매매사례가액보다 이를 우선해서 적용하게 된다.

지난해까지는 평가대상 재산의 매매·감정·수용·공매·경매가액과 유사재산의 매매사례가액 등이 동시에 있는 경우 평가기준일에 가까운 날의 매매사례가액 등을 적용해서 평가했다.

이로 인해 평가대상 재산의 실제 매매가액 등이 있음에도 평가기준일에 가까운 날의 매매사례가액을 적용함으로써 세금을 예측하기 어려운 문제점이 있었다.

또한 유사재산의 매매사례가액 등을 적용하기 위해 국토해양부 실거래가를 조회하더라도 상속·증여세 신고를 위한 자산평가기준일보다 2개월이 더 지난 유사재산의 거래금액이 검색되는 것도 문제였다.

이는 국토부가 해당부동산의 양도신고 자료를 양도일 이후 2개월 이내라는 느긋한 기간을 두고 실거래가 자료를 업데이트하고 있기 때문.

정확한 세금신고를 위해선 가장 최근의 거래자료를 이용해야 하는데 이 때문에 국토부 자료에선 2개월이 넘는 거래자료에 대한 정보들이 검색, 정확한 유사매매사례가액 확인이 어려운 단점이 있었던 것.


관련 부동산이 주변에서 어떤 금액에 거래되는지 확인하기 어렵기 때문에 납세자로서는 신고이후 실제 양도한 금액이 있더라도 유사 부동산의 매매 금액에 따라 세금이 달라질 수 있다는 불안감이 항상 존재했다. 하지만 실제거래에 의한 매매가액이 적용되면 본인이 부담해야 하는 세금을 어느 정도 예측할 수 있게 된다.

결론적으로, 올해부터 시행되는 매매가액 우선 적용은 유사매매사례가액 적용 시 세부담을 예측하지 못하고 평가기준일의 가액을 적용해 신고하게 되는 문제점을 어느 정도 해결할 수 있는 방법인 것이다.

하지만 이같은 개정 내용에도 불구하고 몇 가지 문제점이 발생할 수 있다.

첫째, 상속 및 증여 후 매매가액이 실제 없는 경우에는 작년처럼 유사매매사례가액의 방법으로 적용해야 한다. 그렇다고 매매가액을 적용하기 위해 해당 자산을 양도해야만 한다면 법 개정 취지가 무색해진다.

둘째, 상속 및 증여 후 매매가액 적용을 위해 해당 부동산이 시가보다 저가로 매매가 이루어지는 경우, 납세자는 부당한 방법으로 세부담을 줄일 수 있지만 부동산 거래의 악화를 초래하는 문제점이 발생할 수 있다.

법령의 개정은 납세자 입장에서는 예측 가능성을 제고시켜 타당한 방법으로 절세가 가능하여야 하고, 과세관청 입장에서는 부동산 거래가 정당하게 이루어짐으로써 정당한 세금 징수를 할 수 있어야 한다. 서로의 입장에서 합리적으로 법령을 적용할 수 있는 것이 우선시 되어야 하겠다.


조세일보/ 박준기 객원기자