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임대사업자에게 법인 전환이 꼭 필요한 이유

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작성일작성일 19-07-16 15:29 조회359회

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임대사업자에게 법인 전환이 꼭 필요한 이유


정부는 2017년 세법개정안을 발표하며, 소득세 과세표준 구간을 현행 6단계에서 7단계로 조정하고 최고세율도 40%에서 42%까지 변경했습니다. 또한, 성실신고 기준 매출액을 단계적으로 확대했습니다. 한편, 세계적으로 높은 수준에 있는 상속 및 증여세의 신고세액 공제율을 현행 7%에서 2018년 5%로 낮추었고, 2019년에는 3%로 더 낮추게 되었습니다. 특히 2018년에는 시세보다 낮은 비거주용 과세 기준 현실화를 위해 상가와 빌딩 가격의 공시제도를 도입한다는 의지를 밝혔습니다. 이 때문에 재산세와 상속 및 증여세가 대폭 증가하게 되었습니다. 가령, 건물이 시가표준액 10억 원, 매매가 20억 원일 때 시가표준액이 약 14억 원으로 평가된 경우, 과거 2억 4천만 원 정도가 부과되던 상속 및 증여세가 현재에는 3억 6천만 원으로 증가하게 됩니다. 이에 임대사업자의 세금 부담은 엄청나게 늘어나며 공시가격 인상과 종부세 개편으로 보유세 폭탄을 맞을 수 있는 것입니다.
 
또한 10만 원 이상 현금 거래 시 의무발급 대상이 61개 업종으로 확대되었고 전자세금계산서 의무발급대상도 과세공급가액과 면세수입금액의 합계액이 3억 원 이상으로 확대되었습니다. 아울러 신용카드사에 의한 부가가치세 대리납부제도가 도입되며 개인사업자의 세금 부담이 그 어느 때보다 커졌습니다.  이에 법인 전환을 검토하는 개인사업자가 상당수 늘었습니다. 개인사업자에서 법인으로 전환할 경우, 10~25%의 법인세를 적용받고 가족을 임원과 주주로 구성하여 근로 소득을 분배할 수 있기 때문에 낮은 구간의 소득세율을 적용받아 세금 부담을 대폭 낮출 수 있습니다. 아울러 개인사업자로서 누릴 수 없는 기업부설 연구소 도입 등과 같은 절세방안을 활용할 수 있습니다. 또한, 법인은 대외적인 신용도가 높아서 금융권의 자금 조달이나 투자 유치에 효과적입니다. 더욱이 납품, 입찰에도 좋은 영향을 미치며 정부 사업이나 공공사업 참여가 가능해져 사업 확대의 기회가 많아집니다.  그리고 자산을 이전하거나 상속 및 증여 시에도 법인 전환이 유리합니다. 법인은 건물 양도 시에 소득세보다 유리한 법인세를 내게 되고 자금 출처를 명확히 할 수 있으며 주식을 활용한 상속 및 증여를 할 수 있습니다. 더욱이 법인은 정부의 지원 혜택을 받을 수 있어 절세 효과를 보며 상속 및 증여를 할 수 있습니다.  특히 임대 법인 사업자는 법인 전환을 통해 소득을 분산하여 개인사업 시 납부한 8천만 원의 소득세를 1천 4백만 원으로 줄일 수 있으며 주식발행, 정관변경 그리고 이익금 유보 등으로 세금절감 계획을 추가로 실행하여 세금을 절감할 수 있습니다. 또한, 주식지분의 사전증여를 통해 자녀에게 법인 권리의 일부를 나눠주는 방법을 통한 상속 및 증여세의 절감방안을 활용할 수 있습니다.
 
개인사업자가 법인으로 전환하려면 현물 출자, 중소기업 통합, 일반사업양수도, 포괄양수도, 세감면 포괄양수도 등을 활용할 수 있습니다. 이 중 일반사업양수도는 법인 설립 시 개인 사업 자산을 법인에 매각하는 방법으로 별다른 조세혜택은 없으나 절차가 간편하여서 양도 소득세 및 취·등록세 부담이 적은 경우에 활용되고 있습니다. 현물 출자는 부동산이 많은 개인사업자가 활용하기 좋은 방법입니다. 이는 자본금 대신 현물로 출자해 법인을 설립할 수 있으며, 조세혜택이 많은 장점이 있지만, 전환 과정이 복잡한 단점이 있습니다.  이 밖에도 부동산 비중이 낮은 경우라면 세감면 포괄양수도를 활용해야 하고 개인사업자가 현물 출자로 일반 법인과 합병 시에는 기업 통합이 적합합니다. 그러나 방법마다 달라질 세금변화분을 고려하는 것이 중요합니다. 특히 세금 절감 효과만으로 법인 전환을 선택하는 것은 굉장히 위험합니다. 법인으로 전환 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등을 매각하거나 전환하며 주식의 50% 이상이 매각될 경우, 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되고 감면 혜택을 받은 취득세를 반환해야 합니다.
 
결론적으로 법인 전환을 결정할 때는 세금 절감, 가업승계, 법인의 위험 부담 등을 고려하는 것이 우선 되어야 합니다. 이에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하며 개인사업과 다른 항목과 점검 사항을 자세히 검토하고 법인 전환 후 사업을 확대하기 위한 목표와 계획을 세우는 것이 좋습니다.
[조세일보

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